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楼市在4月份房价疲态初显,上行缺乏动力

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admin 发表于 2014-5-2 10:29:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
在经过一季度的“由夏入冬”后,中国楼市在4月份延续降温的态势,百城房价疲态初显,上行缺乏动力。

中国指数研究院5月1日发布的数据显示,4月份,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11013元人民币,环比上涨0.10%。

这是2012年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨,但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看,当月55个城市房价环比上涨,45个城市环比下跌。

中国房地产学会副会长陈国强1日在接受记者采访时指出,与过去三四月份时常出现的楼市“小阳春”不同,今年这个时段楼市却迎来一轮“倒春寒”,市场趋冷。

他指出,100个城市中,近半数城市的房价下跌主要由成交量的下滑带动,而且今年这样的降温态势恐怕还会持续。

中原地产市场研究部统计数据显示,4月截至27日,中国54个城市合计住宅签约17.25万套,环比3月下调6.1%。与2013年同期相比,下调幅度达到26%。

成交量下滑的主因在于市场预期的转向。中原地产首席分析师张大伟认为,在市场降温、信贷收紧、自住房供应等多方因素的冲击下,楼市供需双方的市场预判出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风。

市场转冷也影响房企土地购置。对于许多依赖土地财政的地方政府来说,土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入,这也为地方政府出台“救市”政策提供动力。

随着不同城市间房地产市场走势的进一步分化,部分城市开始“松绑”楼市。其中南宁对区域内数个城市有限度放开限购,无锡、郑州也对户籍等政策进行微调。

陈国强认为,这体现市场对政策有所松动的期待,未来料将有更多城市加入微调放松现行政策的行列。考虑到官方此前明确的分类调控原则,只要不触及底线,根据自身城市情况进行的微调或在官方容忍范围之内。

不过,他也指出,限购政策在许多二三线城市执行并不严格,略微放松对市场的刺激作用也相对有限。“目前最重要的是偏紧的信贷对于需求的抑制作用十分明显”。

受资金监管限制影响,近期中国房地产贷款规模继续紧缩,同时购房者房贷利率优惠减少。“如果信贷持续偏紧,那么二季度市场情况可能更加严峻”,陈国强说。

从另一个方面来看,房地产开发企业迫于资金回款和去库存压力,平价开盘、打折促销等“以价换量”现象增多,全国加入降价行列的楼盘数量也有所增加。

对于降价潮的蔓延,克而瑞研究中心杨科伟等研究员指出,部分是由于市场整体高库存压力下,部分企业“抢跑”降价以回笼资金;另一些则是修正前期因定位错误导致的价格虚高,例如近期九龙仓在成都项目的价格修正。这些降价信息在市场“敏感期”受到催化,但杨科伟认为,价格修正不会引发楼市的集体性“恐慌”。
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 楼主| admin 发表于 2014-5-2 10:30:18 | 显示全部楼层
房价涨幅明显收窄 下半年房价或进入下行期


18日,国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后,价格上涨幅度进一步趋缓,环比、同比涨幅双双回落,价格上涨城市降至2013年以来最少,全国楼市在2014年平淡开局后又遭遇“倒春寒”。

对此,业内人士指出,全国70大中城市房价同比、环比涨幅自2011年2月以来首次出现“双收窄”,房价同比涨幅或已见顶。预计市场将高位震荡并逐步降温,房价涨幅步入下行通道。
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 楼主| admin 发表于 2014-5-2 10:30:32 | 显示全部楼层
房价涨幅明显收窄

数据显示,70个大中城市中,新建住房与上月相比,价格下降的城市有4个,持平的有9个,上涨的有57个。环比价格变动中,最高涨幅为0.7%,最低为下降0.2%。房价上涨城市减少5个,最高涨幅回落0.5个百分点。二手房方面,二手住宅价格环比上涨0.15%,涨幅继续收窄。价格下降城市增至15个,达到近14个月来最多。

同比来看,新建住房价格下降的城市有1个,上涨的有69个。同比价格变动中,最高涨幅为18.7%,最低为下降4.1%,最高涨幅回落2.2个百分点。

对此,链家地产研究员张旭表示,自2012年3月以后,2月70个大中城市平均新建商品住宅价格首次出现同比、环比双双回落,其中新建商品住宅价格指数同比回落幅度达到近25个月以来最高,其中,四个一线城市,同比涨幅均回落到20%以内。与此同时,二手住宅价格也已连续两个月出现同比、环比均回落的现象。

“如果从新房、二手房同时计算,这是自2011年2月以来首次同环比涨幅双双收窄。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示。同比来看,房价见顶回落态势确立,2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。

值得注意的是,郑红玉指出,2月,一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.33%、0.21%,涨幅均收窄,同步性加强。“一线城市自去年4月份涨幅见顶后逐步收窄,收窄速度要明显快于二三线,虽然其刚需坚挺,但仍难抵御全国下行大势。”

从统计局数据可以看到,北京2月环比上涨0.3%,较1月收窄0.2个百分点。同比方面,北京上涨15.5%,较1月收窄3.3个百分点。上海2月环比、同比分别上涨0.4%、18.7%,较1月分别收窄0.1个百分点和2.2个百分点。广州2月环比、同比分别上涨0.5%和15.9%,较1月分别收窄0.2个百分点和3个百分点。深圳2月环比、同比分别上涨0.3%和15.9%,较1月分别收窄0.1个百分点和2.3个百分点,收窄幅度继续扩大。

张旭认为,2012年以来房价快速上涨,使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大,部分需求被挤出市场,整体需求规模的确也出现了降温,房价调整的压力增加,是此轮房价增速放缓的主要原因。此外,2014年以来,银行信贷情况依然没有出现明显改善也是重要影响因素。

以北京为例,2014年2月北京二手住宅首套商业贷款的平均利率为5.99%,达到20个月以来新高。这种收紧的信贷政策,无疑又加重了购房者的支付压力。
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 楼主| admin 发表于 2014-5-2 10:30:47 | 显示全部楼层
楼市成交普遍下滑

事实上,房价涨幅快速下滑的另一面是,楼市成交量的普遍下滑。今年前两个月,楼市成交量普遍下滑,其中一二线城市降幅尤为明显,而且,与成交量关联的多个指标也显示出下行趋势。另一方面,近日来,参与“打折、促销”等变相降价的城市和房企正在增加。

中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,截至3月16日,2014年以来,受监测的54个城市合计住宅签约数量为45万套,同比2013年同期的58.5万套下降了23%。其中一二线城市跌幅分别达到了36%、35%。

值得一提的是,北京楼市成交量的降幅尤为明显。中原地产的数据显示,截至16日,北京年内新建住宅签约8588套,二手房住宅签约18156套,同比分别下调了57.5%和66%。此外,从成交额来看,2014年来新建住宅签约297.2亿元,二手房住宅签约521亿元,合计签约818.8亿元,同比也下降了58%。

不仅如此,国家统计局3月13日发布的2014年1月至2月全国房地产开发和销售情况数据也显示出,2014年前两个月全国房地产市场的多项指标呈降温趋势,其中包括商品房销售情况。

统计局的数据显示,1月至2月,全国商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%。其中,住宅销售面积下降1.2%,办公楼销售面积下降8.0%,商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元,同比下降3.7%。其中,住宅销售额下降5.0%,办公楼销售额下降17.1%,商业营业用房销售额增长7.9%。

与销售不畅对应的则是楼市待售面积的增加。统计局的数据显示,在待售面积方面,截至2月末,全国商品房待售面积51397万平方米,比去年末增加2102万平方米。其中,住宅待售面积增加1770万平方米,办公楼待售面积增加64万平方米,商业营业用房待售面积增加233万平方米。

易居研究院研究员朱光告诉《经济参考报》记者,“从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前两个月延续了去年以来整体平稳下行的态势,但下行幅度有所加大”。他认为,主要是由去年同期基数快速上行所致。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市在经过2012到2013年的暴涨后,目前市场正在回归理性。他预测,今年3月主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平,预期同比跌幅将为17.5%。
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 楼主| admin 发表于 2014-5-2 10:31:06 | 显示全部楼层
下半年房价或进入下行期

业内人士分析指出,全国楼市已经结束暴涨周期,当前正在逐步回归理性,而部分房企的降价现象将进一步增加市场的观望情绪。

近期因一些城市新房传出降价销售的消息,看空楼市的声音此起彼伏。张大伟表示,市场预期发生了微妙的变化,加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著,在双重不利因素影响下,3月小阳春成色不足,4月也很难乐观。

张旭认为,近期,杭州、广州、以及北京等一二线城市都出现了典型房企的价格调整案例,从目前的情况来看,无论是否为价格实降,都体现出当前需求、信贷层面对于市场和房企的影响在不断加深。

“尤其是预计未来市场的调整仍将继续,在典型房企的带动下,新房市场的价格平开,或者是促销的案例逐渐增多,短期内购房者观望心理还难以得到缓解,未来房价涨幅还将进一步下降。”张旭说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,现阶段,房价涨幅见顶趋势确立,一旦环比增幅转负,房价将进入下行空间。

杨红旭认为,上半年房地产市场将在成交活跃的基础上维持高位震荡,但进入下半年后,楼盘降价将不再会是个案。“部分房企将在资金链压力的影响下,被迫进行促销或降价,房价正式进入下行阶段。”
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