深圳楼市去化周期为两年来最高水平

深圳一手住宅销量逐月下降，带来库存高企。深圳商报记者昨日从市规土委了解到，截至5月31日，深圳一手住宅库存为34026套、327.6万平方米。按照3月至5月平均销售2767套计算，去化周期为12.3月，为两年来最高水平，深圳楼市由此进入高库存周期，或将促进房价进一步下调。今年以来，深圳一手住宅月均成交量在2500～2800套之间，1月份更是低至1800余套。

一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。据深圳中原地产统计数据，从2月开始，深圳一手住宅去化周期呈上扬态势，5月底更是超过了12个月，为自2012年5月以来的最高水平。

上海易居和58同城网日前发布了全国20个城市新建商品住宅的库存情况，北上深广四个一线城市的库存均呈现环比与同比双升态势，其中北京、深圳的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10.0%和9.8%。通常认为，消化周期在12个月以上，市场会感受到压力。

历史数据显示，深圳一手住宅高峰期在2007年和2008年。2007年深圳新房的月均库存量为3.2万套左右，2008年这一数值约为5.1万套，为历史最高值。据悉，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。

“成交低迷、观望氛围浓厚、信贷紧张，是造成深圳楼市库存攀高的主要原因，”深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄昨日接受记者采访时说，“从历史数据看，深圳新房库存处于中等偏上水平。”

今年楼市将面临三重压力

在库存不断走高的同时，开发商的成绩单也不尽如人意。

截至5月26日，19家上市房企发布了今年上半年业绩预告，9家公司盈利预计将同比下滑，占比接近一半。

在发布了今年上半年业绩预告的19家上市房企中，粤宏远A、世荣兆业等9家公司盈利预计将同比下滑，占比为47.37%。

与此同时，置业者的购房成本也在增加。

央行“喊话”支持首套房贷三周后，央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，个别银行房贷利率甚至出现一定程度的上升。

记者从深圳多家银行获悉，相比今年四五月份，目前银行的首套房贷审批已大大提速。与此同时，贷款利率却有所上升，在基准利率基础上上浮10%已是普遍现象。

记者昨日在龙岗中心城一新盘销售现场碰到前来咨询贷款业务的吕先生。“本来去年底就想买房子的，那时候还是基准利率，后来一犹豫就到了这时候，现在贷款下不来，利率还上浮。”买房遇到贷款难的吕先生显得很无奈。

这意味着，今年楼市将面临库存高企、业绩不佳、购房成本增加三重压力。

房价将进入新一轮调整

高库存是否会牵引房价进入下降通道?

玉家雄认为，新盘库存量逐步提升，或将对部分国企、上市房企产生倒逼作用，从而加速当前市场上已出现的降价规模及力度。就区域而言，供应量大、竞争激烈的区域，降价的动力更大。总体而言，三季度深圳房价下降的幅度在5%～10%之间。

在现有的库存中，龙岗最多，为19374套，占比56.9%;宝安位列第二，为8890套，占比26.1%;盐田最少，为372套。

万科董秘谭华杰昨日在机构组织的一次电话会议上表示，5月是市场接近底部的一个状态，6月是市场复苏的关键时间段，银行信贷支持情况逐渐见好。他预计2014年是调整年，但调整幅度不会超过2013年上升的幅度，市场不会回到2012年或2008年的水平，只是把2013年过度上涨的房价回调过来。

“现在已经接近房价调整的临界值，在没有政策外力干扰的情况下，房价将真正步入新一轮调整期。”国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，目前行业将由量的调整期进入价格的调整期，地方政府虽然会在其权限内出台一定措施刺激市场，但难以改变行业下滑的格局。这一周期有可能会在四季度实质展开。